Plötzlich Vermieter – daran sollten Neu-Vermieter denken

Wenn es um Wertanlagen geht, sind Immobilien immer besonders gefragt. Viele wollen sich mit einer Immobilie Kapital aufbauen, um die Altersversorgung zu sichern. Sie kaufen mit der Absicht, die Immobilie zu vermieten. Allerdings ist Vermieter sein nicht unbedingt ein Traumjob. Es gibt viele Verwaltungsaufgaben zu bewältigen, die teilweise sehr mühselig sind. Das Mietrecht ist komplex und hat so manchen Fallstrick parat. Um Geld zu verdienen, ist es aber notwendig, einen Teil des Eigentums an fremde Menschen zu übergeben, sie das Eigentum nutzen zu lassen. Häufig werden Menschen, die noch nie darüber nachgedacht haben, etwas zu vermieten, plötzlich Vermieter. Das kann durch eine unerwartete Erbschaft passieren oder weil jemand sein Vermögen durch Sachwerte schützen möchte. Der Neu-Vermieter hat dann die Möglichkeit, die Mietverwaltung selbst in die Hand zu nehmen oder eine Hausverwaltung mit den Aufgaben zu betrauen. Die Hausverwaltung hat den Nachteil, dass sie Kosten verursacht und so die Rendite schmälert. Der Abwägungsprozess ist schwierig.

Abbildung 1: Je nach Größe des vermieteten Objektes kann der Aufwand für die Hausverwaltung enorm sein.

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Welche Vorteile hat die Hausverwaltung?

Es gibt viele gute Gründe, die dafür eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen. Es spart dem Vermieter viel Stress und Zeit. Denn alle praktischen Arbeiten im Zusammenhang mit der Vermietung übernehmen Profis. Oft kennen die Mieter in den verwalteten Objekten lediglich den Namen des Hauseigentümers. Das Mietrecht ändert sich ständig. Hausverwalter müssen hier immer auf dem Laufenden sein und Mietverträge an die aktuelle Rechtslage anpassen. Zu den Aufgaben gehört es auch, Verträge mit Energie- und Wasserversorgern zu schließen, Kostenvergleiche durchzuführen. Hinzu kommen alltäglich Arbeiten, wie Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten, Überwachung der Mietzahlungen und vieles mehr.

Abbildung 2: Vermieter zu sein bringt nicht nur zusätzliche Einnahmen, sondern auch Stress und Arbeit. Eine Verwaltungsgesellschaft kann diese Aufgaben übernehmen.

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Um den täglichen Anforderungen gerecht zu werden und Prozesse effizienter zu gestalten, nutzen Hausverwaltungen mit einer hohen Anzahl an Wohneinheiten zunehmend Softwarelösungen zur Immobilienverwaltung. Diese Verwalter-ERP-Systeme unterstützen Hausverwalter vollumfänglich und entlasten im Alltag von Routineaufgaben. Durch integriertes Banking können beispielsweise Bankumsätze automatisch verbucht werden, dazu unterstützt die Software Hausverwalter auch bei der Erstellung der Jahreskostenabrechnung und vielem mehr. Manuelle Tätigkeiten lassen sich mit Hilfe eines solchen Tools vollständig automatisieren und vereinfachen, was sich auch positiv für Hauseigentümer und Mieter bemerkbar macht. Themen wie Datensicherung, DSGVO-Konformität und IT-Sicherheit, die nicht zum Kerngeschäft einer Hausverwaltung gehören, können an den Softwarehersteller ausgelagert werden.

Welche Vorteile hat die Eigenverwaltung?

Wer auf hohe Mieteinnahmen angewiesen ist, weil er beispielsweise daraus die Raten für die Immobilienfinanzierung bezahlen muss, denkt wahrscheinlich zweimal darüber nach, eine Hausverwaltung zu beauftragen . Denn die Dienstleistung einer Hausverwaltung ist mit Kosten verbunden, die bei der Budgetplanung als laufende Kosten zu beachten sind und den Ertrag schmälern. Dann ist die Eigenverwaltung eine mögliche Alternative.

Abbildung 3: Es ist in jedem Fall wichtig, den Mietvertrag schriftlich zu vereinbaren und auch über Mieterhöhungen und ähnlich wichtige Sachverhalte immer schriftlich zu informieren.

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Für die Betriebskostenabrechnung gibt es im Internet zahlreiche Muster, Vorlagen und Erklärungen, die eine große Hilfe sein können. Je nach Verwaltungsaufwand kann es ratsam sein, sich mit nützlichen Hilfsmitteln selbst mit einer passenden Immobilien-Software zu entlasten. Damit wird die Immobilienverwaltung vereinfacht und sicherer.

Was bietet eine hochwertige Software?

Hochwertige Software unterstützt Vermieter in allen Bereichen, in denen Zahlen eine wichtige Rolle spielen. Ein Online-Banking-Bereich erleichtert es, die Mieteingänge zu überwachen und Mieten automatisch abzubuchen. Gute Software zeigt an, wenn ein Mieter in Zahlungsverzug ist und wie lange die Miete bereits überfällig ist. In modernen Programmen lassen sich beliebig große Mieterlisten anlegen und verwalten. Wie viele Mieteinheiten dabei tatsächlich vorhanden sind, spielt keine Rolle.

Die Software unterstützt Vermieter auch bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Die Zahlen lassen sich einfach importieren und in Programmasken eingeben. Per Mausklick ist leicht feststellbar, wer seine Nachzahlung noch nicht geleistet hat und wie lange der Mieter schon in Verzug ist.

Was sollten Neu-Vermieter bei der Erst-Vermietung beachten?

Wer zum ersten Mal selbst vermietet und sich mit der Materie noch gar nicht auskennt, muss einiges beachten. Sonst können zusätzliche Kosten entstehen und Probleme auftauchen, die sich vermeiden lassen. Die folgenden Tipps zeigen auf, was Neu-Vermieter beachten sollten.

  • Mietbewerber genau unter die Lupe nehmen
    Bewerber sollten zum einen in die soziale Grundstruktur der Anlage passen und zum anderen auch die notwendigen Geldmittel zur Verfügung haben, um die Monatsmiete bezahlen zu können. Dabei ist ein mündliches Versprechen auf keinen Fall ausreichend. Vermieter haben die Möglichkeit, sich hier mit Gehaltsnachweisen, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und Schufa-Auskunft abzusichern. Natürlich bieten diese Unterlagen keinen absoluten Schutz, jedoch helfen sie, das Mietausfallrisiko zu verringern, Mietnomaden oder Mietbetrüger zu vermeiden. Vermieter die einen darüberhinausgehenden Schutz gegen mögliche Mietausfälle wünschen, können sich mit einer Mietausfallversicherung schützen.
  • Mündliche Absprachen reichen nicht aus
    Um abgesichert zu sein, sollten Vermieter immer einen schriftlichen Mietvertrag mit ihren Mietern abschließen. Darin sind Höhe der Miete, Vertragsbeginn, Vertragsdauer, Sicherheitsleistungen, Mieterhöhungen, Untervermieterlaubnis, Tierhaltung und vieles mehr verbindlich geregelt. Wenn es zu Streitigkeiten kommen sollte, kann der Vermieter sich immer auf den Vertrag berufen, den der Mieter unterschrieben hat. Damit kann er viel leichter Fehlverhalten vonseiten des Mieters nachweisen.
  • Offen alle Vertragsinhalte ansprechen
    Bevor die Parteien den Vertrag unterschreiben, ist es sinnvoll, offen über die wesentlichen Vertragsinhalte zu sprechen. Nicht abgesprochene Sachverhalte können die Unterschrift in letzter Minute noch verhindern. Dann war die ganze Arbeit umsonst und die Suche nach einem neuen Mieter beginnt von vorne.
  • Die Immobilie absichern
    Mieter bezahlen zu Beginn des Mietverhältnisses üblicherweise eine Mietkaution. Damit sichert der Vermieter sich ab, wenn der Mieter die Wohnung beschädigt, die vereinbarten Schönheitsreparaturen am Ende der Vertragszeit nicht durchführt oder auch die Miete schuldig bleibt. Die maximale Höhe der Kaution beträgt drei Monatsnettokaltmieten. Wichtig ist, dass der Vermieter das Geld von seinem Privatvermögen getrennt, ein Konto für die Kaution des Mieters hat.
  • Die Mieteinnahmen versteuern
    Wenn die Mieteinnahmen zusammen mit sonstigen Einkünften den steuerlichen Freibetrag nicht übersteigen, muss der Vermieter keine Miete auf die Mieteinnahmen zahlen. Wer mehr Einnahmen hat, muss auf das Einkommen Steuern zahlen. Dabei ist die Nettokaltmiete die Berechnungsgrundlage. Die Betriebskosten, die die Mieter an den Vermieter zahlen, verwendet dieser, um die Nebenkosten zu begleichen. Der Vermieter darf Aufwendungen für den Unterhalt und Zinsaufwendungen für die Finanzierung von den Mieteinnahmen abziehen.