(ip/RVR) Der BGH hatte kürzlich in einem Fall zu entscheiden, in dem das Beschwerdegericht den Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren versagt hat.

Bei dem Versteigerungsobjekt handelte es sich um eine Eigentumswohnung, deren tatsächliche Größe nicht mit der grundbuchrechtlichen Lage übereinstimmte. Nach der baulichen Situation wies die Wohnung eine Wohnfläche von ca. 90 m² auf. Auf der Grundlage der Eintragung im Grundbuch in Verbindung mit den in Bezug genommenen Plänen ergibt sich jedoch, dass die zugewiesene Wohnfläche lediglich 48,2 m² beträgt. Im Wertgutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen ist die Größe der Wohnung mit ca. 91 m² angegeben worden. Hierbei wurde jedoch darauf hingewiesen, dass die tatsächlichen Gegebenheiten nicht den der Teilungserklärung beigefügten Grundrissen entsprechen. In der Terminsbestimmung des Vollstreckungsgerichts hatte dieses das Objekt unter Angabe der Grundbuchdaten und dem Zusatz „ohne Gewähr“ wie folgt bezeichnet:

„4-Zi.whg mit Küche, WC, Bad u. Terrasse, 91,36 qm, nebst Kellerr. u. SNR u.a. an Pkw-Stellplatz im Doppelparker Bj. 1999“

Gemäß § 43 Abs. 1 ZVG ist ein Versteigerungstermin dann aufzuheben und neu anzuberaumen, wenn die Terminsbestimmung nicht rechtzeitig bekannt gemacht wurde. Genügt die Terminsbestimmung nicht den zwingenden Vorgaben des § 37 ZVG wird die Frist nicht gewahrt. In diesem Fall ist ein bereits erteilter Zuschlag nach §§ 83 Nr. 7, 100 ZVG zu versagen.

Die Angabe der Objektgröße ist nicht in § 37 ZVG, sondern in der Sollvorschrift des § 38 ZVG geregelt. Hierbei handelt es sich nicht um eine bloße Ordnungsvorschrift. Die dortigen Angaben bieten für die Interessenten eine ganz erhebliche Orientierungshilfe. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass diese in der Regel keine Möglichkeit haben, sich über den tatsächlichen Objektzustand zu vergewissern und der Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren gewährleistungsfrei erfolgt, § 56 Abs. 3 ZVG.

Das Beschwerdegericht hat daher den Zuschlag zu Recht versagt.

Bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung stehen bei der Willensentschließung die Angaben zur Größe der Wohnfläche im Vordergrund, ist diese doch maßgebend für den Verkehrswert, die Finanzierung, die Prognose hinsichtlich erzielbarer Mieteinnahmen etc. Dass hierbei eine nur ca. 50 m² Wohnung andere Bieterkreise anspricht als eine Wohnung von nahezu doppelter Fläche steht außer Frage. Dass die Angabe des Vollstreckungsgerichts „ohne Gewähr“ erfolgt ist, kommt insoweit nicht zum Tragen.

Der Leitsatz fasst wie folgt zusammen:

„Ein bereits erteilter Zuschlag ist zu versagen, wenn die Terminsbestimmung derart fehlerhafte Angaben über das Versteigerungsobjekt enthält dass von einer Irreführung der Bieterkreise auszugehen ist.“


Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

BGH vom 30.09.2010, Az. V ZB 160/09


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