Ob Eigenheim oder Eigentumswohnung, Selbstnutzung oder Vermietungsobjekt ‒ es schadet nie, die eigene Immobilie in Schuss zu halten. Als Investment behandelt, kann sie jederzeit weiterverkauft werden und für Liquidität sorgen. Doch was müssen Käufer und Eigentümer beachten, um den Wert des Objekts zu sichern oder sogar auszubauen? Dieser Artikel klärt auf.


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Eine Immobilie als Wertanlage zu erwerben, ist für viele Menschen ein mittelfristiges Lebensziel. Wer ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung besitzt, kann entweder selbst darin wohnen und spart sich so jahrzehntelange Ausgaben für die Miete. Oder aber das Objekt wird vermietet und spült dadurch regelmäßig Geld in die Kassen seiner Eigentümer. In beiden Fällen erscheint dies auf den ersten Blick wie ein lukratives Investment zur Altersvorsorge. Natürlich spielen aber noch ein paar andere Faktoren mit in die Kosten-Nutzen-Abwägung hinein. Dazu gehören vor allem folgende vier Punkte, über die sich Neukäufer oder Bestandsbesitzer Gedanken machen sollten:

  • Das Grundkapital: Wie wird der Immobilienerwerb bzw. der Bau des Objekts finanziert? Wie viel Geld wendet man an Eigenkapital auf, welcher Kreditzuschuss muss von der Bank kommen und zu welchen Konditionen wird dieser abbezahlt?
  • Der Standort und Zustand: In welcher Lage befindet sich die Immobilie? Ist es eine begehrte Großstadtlage oder ein weniger gefragtes ländliches Umfeld? Was ist das Grundstück dementsprechend wert? Und wie neu bzw. gut erhalten ist das Objekt? Wieviel Geld muss für eine etwaige Renovierung aufgebracht werden?
  • Die laufenden Kosten: Welche regelmäßigen und sporadischen Ausgaben fallen an, um die reine Funktionalität des Hauses oder der Wohnung im Sinne von Reparaturarbeiten oder Instandhaltungsmaßnahmen zu sichern? Wie hoch sind die Aufwendungen für Versicherungen und Steuern?
  • Der ideelle Wert: Fühlt man sich als Eigentümer emotional langfristig an das Objekt gebunden? Soll es an Kinder vererbt werden?

Viele Fragen stellen sich also, wenn es um eine Immobilie als Investment geht. Zum Kaufen, Bauen oder Behalten ist jedoch im Endeffekt nur jenen (potenziellen) Eigentümern zu raten, die das investierte Kapital zumindest erhalten oder es sogar mit dem Objekt mehren können. Dafür sind vor allem die ersten drei der vier genannten Aspekte entscheidend. Handelt es sich um rein ideelle Gründe, die den Immobilienbesitz begründen, ist das eine persönlich zu respektierende, aber finanziell meist verlustbringende Haltung der Besitzer. Im Folgenden soll die ideelle Überlegung deshalb ausgeblendet und stattdessen der Frage nachgegangen werden, wie der Werterhalt oder gar die Wertsteigerung über die ersten drei Faktoren zu erreichen ist.

Marktwert und Finanzierungsform ermitteln


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Schon vor dem eigentlichen Erwerb einer Immobilie wird der Grundstein für die spätere Wertigkeit des Objekts gelegt. Dies geschieht einerseits dadurch, dass die zukünftigen Eigentümer sich des reellen Marktwertes ihrer neuen Immobilie vergewissern und andererseits dadurch, dass sie den Kauf über eine adäquate Finanzierungsform abwickeln. Beides hat letztlich den Hintergrund, dass genug Kapital für wertschöpfende Instandhaltungsmaßnahmen übrig bleibt. Letzten Endes sollte das Objekt generell nicht mehr kosten als es, gemessen an Standort und Zustand, wirklich wert ist. Und es sollte auch keinen höheren Preis haben als ihn sich insbesondere die Eigentümer in spe kurz- und mittelfristig leisten können. Wie ermittelt man folglich am verlässlichsten den Marktwert und welche Finanzierungsformen sind zu empfehlen?

Der Marktwert wird in der Immobilienbranche auch als Verkehrswert bezeichnet und in Abhängigkeit von der Objektart auf eine von drei gängigen Arten ermittelt: Im Fall von Ein- und Zweifamilienhäusern wird das Sachwertverfahren angewandt, das die Lage, den Grundstückswert, die Baukosten und bei Bestandsobjekten das Alter prüft. Daraufhin wird errechnet, was es kosten würden, das Gebäude noch einmal neu zu bauen. Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder Doppelhaushälften werden im Vergleichsverfahren bewertet, welches ähnliche Objekte miteinander vergleicht und ein Durchschnittpreis errechnet. Bei Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Immobilien ist das Ertragswertverfahren üblich. Mietertrag, Bodenwert und Liegenschaftszins fließen in die Bewertung ein und legen die Wirtschaftlichkeit der Immobilie fest. In allen Fällen sollte die Marktwertermittlung unbedingt von einem unabhängigen Immobiliengutachter vorgenommen werden. Dessen Honorar zahlt sich für die kommenden Eigentümer allemal aus, wenn sie ein verlässliches und neutrales Verkehrswertverfahren erhalten.

In Sachen Baufinanzierung dürfte für die meisten Immobilienkäufer eine Mischform aus Eigen- und Fremdkapital die erste und einzig gangbare Wahl sein. Schließlich wird kaum ein Durchschnittsverdiener auf einen Schlag genug Eigenkapital beisammenhaben, um die Immobilie direkt komplett selbst zu kaufen. Sich dagegen fast ausschließlich auf Fremdkapital zu verlegen, ist bezüglich der Rückzahlbarkeit zu unsicher und bei höheren Beträgen ohnehin kaum möglich. So stammt bei der privaten Baufinanzierung das Fremdkapital zumeist aus Krediten von Banken oder Bausparkassen. Sie sollten nicht zu hoch verzinst sein, um eine zeitnahe Rückzahlung zu ermöglichen. Bei der gewerblichen Baufinanzierung, die auch Wohnimmobilien umfassen kann, existieren ebenfalls Mischformen. Eine gängige ist der Einsatz von Mezzanine-Kapital. Dabei kommt das Fremdkapital nicht aus klassischen Bankkrediten, sondern aus Darlehen diverser Investoren und ist frei verfügbar. In eine ähnliche Richtung geht der sogenannte Leverage-Effekt, der sich sowohl für private wie für geschäftliche Immobilien eignet und die Eigenkapitalrendite durch die Aufnahme von Fremdkapital aufstockt. Bedingung: Die Renditeerhöhung durch die Kapitalaufnahme muss größer sein als die anfallenden Kosten.

Zum Werterhalt: Notwendige Arbeiten nicht vernachlässigen!


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Ist die Immobilie schließlich erst einmal im Besitz ihrer Eigentümer, beginnt für diese unmittelbar die Instandhaltungsarbeit, die gleichzeitig dem Werterhalt des Objekts dient. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gehört dazu die grundlegende Renovierung, für welche ‒ je nach Alter und Zustand des Baus ‒ verschiedene Maßnahmen erforderlich sein können. Hier dürfen die neuen Eigentümer keinesfalls sparen und sollten im Interesse des Investmentgedankens alles Nötige in die Wege leiten. Dazu kann der unabhängige Gutachter, der bereits den Marktwert ermittelt hat, ebenfalls Tipps geben. Je umfangreicher die Renovierung ausfällt, desto eher kann sich der Wert der Bestandsimmobilie sogar vorübergehend steigern.

Es muss jedoch in den Folgejahren in regelmäßigen Abständen alles an Wartungsarbeiten durchgeführt werden, was typischerweise bei einem Haus oder einer Wohnung anfällt. Hierzu zählen beispielsweise jährliche Inspektionen der Heizkessel und der Dachanschlüsse sowie Überprüfungen von Bodenbelägen und Innenputz alle fünf bis zehn Jahre. Hinzu kommen mitunter unvorhergesehene Reparaturarbeiten bei Defekten aller Art und Schadensbeseitigung infolge von Natur- und Umwelteinflüssen wie etwa Sturm oder Hochwasser. Bei Fällen wie letzteren hilft zwar eine passende Versicherung weiter, ansonsten aber braucht es viel Eigenkapital der Besitzer. Damit diese nicht in finanzielle Engpässe geraten, empfehlen etliche Immobilienexperten als Faustregel, jeden Monat circa einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als Instandhaltungsrücklage beiseite zu legen.

Proaktives Vorgehen fördert Wertsteigerung

Um den Immobilienwert zumindest zu erhalten, ist also ein eher passives Reagieren auf Veränderungen am Bau ausreichend. Wer als Eigentümer hingegen den Wert des Objekts sogar steigern möchte, muss dafür schon deutlich aktiver vorgehen und selbst ‒ quasi ungefragt von äußeren Umständen ‒ seine Immobilie optimieren und verschönern. Dazu gehören dann jene baulichen Maßnahmen, die über die essenziell erforderliche Instandhaltung hinausgehen. Dies können zum Beispiel sein:

  • Eine Verbesserung der Energieeffizienz samt energetischer Sanierung
  • Maßnahmen, um die Immobilie barrierefrei zu gestalten
  • Hochwertige Fußböden einbauen, eventuell samt Fußbodenheizung
  • Den Dachboden und/oder Keller ausbauen
  • Einen zweckmäßigen Anbau realisieren
  • Den Garten pflegen und besonders gestalten
  • Die Außenfassade sauber halten
  • Für eine attraktive Ausstattung sorgen (etwa moderne Bäder oder hochwertige Küchen)
  • Fenster und Türen optimieren (Wärmeisolierung, Schalldämpfung, Einbruchsicherung)

Für diese Maßnahmen ist noch mehr Geld von den Eigentümern aufzubringen als für die bloße Instandhaltung. Insofern empfiehlt es sich auch nur dann, dem Wunsch nach Wertsteigerung des Objekts nachzugehen, wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist. Zudem sollte von vorneherein klar sein, dass die Immobilie letztlich als reines Investment dienen und in absehbarer Zeit weiterverkauft werden soll. An dieser Stelle kommt das als „Fix and Flip“ titulierte Konzept zum Tragen: Eine renovierungsbedürftige Immobilie wird zu einem vergleichsweise günstigen Preis gekauft, hochwertig renoviert und später teurer verkauft. Bei der Renovierung bzw. Optimierung haben Eigentümer natürlich die Möglichkeit, ein wenig zu „tricksen“. So kann gerade beim Aspekt der Ausstattung eine gewisse Gewinnsteigerung erzielt werden, wenn sie hochwertig wirkt, aber nicht viel gekostet hat. Beispielsweise ist ein Parkettboden aus echtem Holz in puncto Einkauf und Einbau sehr teuer. Ein Vinyl-Boden dagegen macht optisch mitunter ebenfalls einiges her, ist aber deutlich günstiger.

Kapitalaufwand und Steuern

Ob Werterhalt oder Wertsteigerung: wie aufgezeigt, ist bei einer Immobilie beides nur mit einem hohen Kapitalaufwand erreichbar. Schließlich handelt es sich nicht um ein pflegeleichtes Einmal-Investment, das man nur kauft und um das sich danach nicht mehr gekümmert werden muss. Immobilien fressen Geld, bevor sie welches einbringen. Und je mehr Geld regelmäßig hineingesteckt wird, desto mehr kommt am Ende im Normalfall auch wieder heraus. Dessen sollten sich geneigte Käufer stets bewusst sein, wenn sie ein Haus oder eine Wohnung tatsächlich als Investment und nicht nur als Wohnobjekt erstehen wollen.

Hinzu kommt der Aspekt der Steuern: Wird ein Objekt vor der gesetzlichen Frist von zehn Jahren verkauft, muss ein etwaiger Gewinn zwischen Kaufs- und Verkaufspreis versteuert werden. Erst nach Ablauf der zehn Jahre ist er komplett steuerfrei. Auch bei einer Scheidung eines Eigentümer-Ehepaares spielt die Wertsteigerung eine Rolle. Dann kommt es zu einem Zugewinnausgleich, der den Wertzuwachs der Immobilie seit Ehebeginn zur Hälfte aufteilt.